《不動産投資ローン》あなたもオーナーに!審査のポイントとは?

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サラリーマンでも始めている人が増えている「不動産投資」。始めてみたい思ったときにまず気になるのが「ローンの審査に通るか」ですね。不動産投資ローンと通常の住宅ローンとでは審査基準が大きく異なります。不動産投資に興味がある人は必見です!

不動産投資ローンとは?

世の中どうですか、東京など大都市圏はタワーマンションを購入してそれを賃貸するのが流行っていますね。いわゆる不動産投資というものです。マンションを現金で購入する方もいますが、金融機関からお金を借りて月々支払いながら家賃収入を得る、少ない初期投資で大きな利益を得ることもできるようです。

もうお分かりですね。不動産投資ローンとは自己資金なしに賃貸住宅のオーナーになることを応援してくれるローンなのです。毎月8万円くらいの返済で家賃収入が12万円入れば利回りに優れた投資法と言えるでしょう。

固定金利型と変動金利型がある

金融機関から家を購入できるくらいのお金を借りるのですから金利のことが気になりますね。借入額が大きければ例え0.1ポイント違っても月々の返済額が違ってきます。金融機関によって異なる場合がありますが金利タイプは次の2通りあります。

◆固定金利
◆変動金利

どこかしら住宅ローンに似ているような気もしますね。特徴は固定金利ならずっと同じ金利のため安心感があります。変動金利の場合は年に2回見直しされ上がることもあれば下がることもあるためやや不安感が残ります。しかし上がる場合は急激には変動することなく従来の金利x1.25倍となっています。なんだそんなものかと思ったら大きな間違いですよ。1.25倍=25%UPですから負担がかなり増えるのです。

金融機関ごとの取り組み方に違いはあるの?

都市銀行はどう?

数年前までは不動産投資ローンにはやや乗り気ではないという話もありましたが、現在では商品を提供しています。しかし条件は厳しく、不動産に抵当権がつく他にも連帯保証人1人以上必要、銀行指定の生命保険に加入、借入期間中は賃貸状況の分かる資料の提出など制約が多いですね。

地方銀行はどんな感じ?

地方銀行は抵当権の設定、連帯保証人が1人必要ですが配偶者、または法定相続人(子どもなど)1人つければ良いとなっています。ただし地域限定となりその銀行の営業エリアの不動産に限ります。地方の方にとっては東京のタワーマンションの不動産投資には不向きとなりますね。

信用金庫はどうか?

信金には不動産投資ローンというのはないようです。横浜信用金庫の例ですが平成19年10月15日付けで「超長期固定金利型アパートローン」の販売を開始とあるのですが約2カ月限定で申し込みが終わっています。どうも信用金庫は積極的に売り込む姿勢がないですね。公式サイトにも当然載っていません。

インターネットで検索すると信用金庫の運営方針とかけ離れているとのことで融資対象とならないようです。どうしてもという場合は「事業性融資」という方法で行うところもあるようです。事業性融資ということは不動産投資する会社を作って融資を受けなければなりません。信用金庫をメインバンクとして長年利用し、担当営業マンがいるならまずは相談してから行動したほうがいいですね。

住宅ローンとどう違うの?

金利は住宅ローンより高い

前項でご説明した通り「不動産投資ローン」とは、投資用マンションなど投資用不動産の購入資金を金融機関から融資の融資で借りることです。先ずは、気になる不動産投資ローンの金利についてご紹介します。不動産投資ローンの金利は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されているようです。

<例>某A銀行の場合・・・
不動産投資ローン(変動金利)の金利:1.997%
住宅ローン(変動金利)の基準金利:1.889%
※2015年2月6日現在。

住宅ローンの方が、不動産投資ローンより約0.1ポイントも低金利です。理由は、住宅ローンは金融機関の間での競争が激しく、客の奪い合いで低金利競争となっていますが、一方で不動産投資ローンの場合は、積極的に算入している金融機関がまだ少ないため、そこまで競争市場になっていないという現状があるようです。

審査も、住宅ローンより厳しい

住宅ローンは個人への貸付に対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資といった事業に対する融資」になります。つまり不動産投資ローンは、事業の採算性や可能性などが重要視されるといえます。

これに対して住宅ローンの場合は本人の年収など返済能力が重視されることが多いです。審査基準は本人の返済能力が主となるため、不動産投資ローンに比べると審査基準が低くなるといえます。

住宅ローンは支払えなくると住む所がなくなってしまうため、返済が滞る可能性は少ないだろうと一般的には考えられています。これに対して不動産投資ローンは、借主が実際に住居として住むことはなく、あくまでも「投資」目的として他人に貸すものです。そのため、不動産ローンの方が住宅ローンに比較して審査が厳しいとされているのです。

審査のポイントは?

では、審査の基準になるポイントは何でしょうか?審査基準で住宅ローンと大きく異なるのは、年収と職業でしょう。住宅ローンの場合は、年収400万円以下の場合であっても、定職につき勤続年数が3年以上で、過去の信用情報に問題がなければ比較的簡単にローンを組むことができるようですが、不動産投資の場合は異なるようです。

勤め先

まずは職業です。借入れ可能になる条件の中でも、会社員は「上場企業またその子会社」に限定している銀行が多いようです。そこそこの大手企業でなければ、定職についていても審査に通ることは難しいということになります。一部の銀行では「正社員」となっていますが、それぞれ一定の基準があり企業の規模なども考慮されるようです。

また自営業者なら、医師や弁護士など士業の場合は問題なく融資を受けることができますが、そのほかの自営業者はかなり厳しいといえます。知名度ある芸能人であっても、不動産投資ローンの審査に通ることは難しく、審査に通ったとしても、通常よりも高い金利を要求されることがあります。

年収

次に年収ですが、基準が一番低い基準を設けている銀行で450万円以上のようです。いっぽう最も高い基準を設けている銀行で700万円以上で、中には年収基準を設けていない金融機関もあるようですが、年収450万円以上というのが目安のポイントとなるでしょう。

融資条件は銀行によって様々!

勤続年数は3年

勤続年数に関しては、3年を基準にしている金融機関が多いようです。これは住宅ローンを借りるときも同じで、転職直後の場合は、たとえヘッドハンティングなどで前職よりも厚遇を受けたとしても、審査に通らないこともあるので注意が必要でしょう。

融資の上限額は、購入価格の約70~95%

融資上限額は購入価格の70~95%以内で銀行により基準が異なるようです。金利などの面でよりよい条件を得るためには、物件購入価格の2割程度の頭金を用意しておきたいところです。

「年収返済比率」も考慮したい

「年収返済比率」とは年収に対するローン支払金額の比率のことです。たとえば年収800万円の人が年間200万円のローンを返済する場合は、年収返済比率25%(200万円/800万円)となりますが、銀行により25~40%以内と開きがあるようです。

通常、不動産投資では、借主が支払う賃料でローン返済を行うために年収返済比率を気にせずローンを組む投資家も少なくありません。しかし空室リスクをゼロにすることは難しく、万が一、空室となった場合には、何カ月程度まで家賃の自己負担が可能かを、しっかりと返済シミュレーションして余裕資金を用意しておくこともリスク回避として重要でしょう。

総借入金額は、年収の6~20倍

最後に総借入金額ですが、年収の6~20倍と銀行により条件が大きく異なるようです。年収800万円の場合、4,800万円程度から最大1億6,000万円まで借入が可能となる計算になるといえます。

返済シミュレーションをしてみよう

投資するには何事も計画性がなければ成功することは難しいですね。毎月いくらの返済で家賃収入がどのくらいなのかきちんと計算しないと赤字経営では洒落になりません。集合住宅を建てるのなら空室率もある程度覚悟しないといけないですね。タワーマンションなら返済期間中ずっと入居しているとも限りません。

投資はリスクをどれだけ取ることができるのかが勝負です。オリックス銀行のサイトには使いやすいシミュレーションサイトがありますので以下のリンクを参照しゆっくり計画を練りましょう。

返済例として1例紹介します。

◆1億円を年2.0%で35年返済の場合
・毎月返済額/約33万2,000円

1億円で集合住宅を建設すると2階建てで8世帯くらいのアパートを建てることができそうですね。家賃を7万円にして全室埋まれば56万円の家賃収入ですからなんとかやっていけそうです。空室率を70%とすると56万円x70%=39万2,000円ですからリスク取るとギリギリですね。建物の修繕もかかるでしょうからどうでしょうね。オーナーになるのは大変です。

金融機関ごとの比較一覧

以上が不動産投資ローンの審査基準の参考的なラインです。

銀行よりも融資に積極的なのがノンバンク(銀行などの金融機関以外で、貸金業務を営む金融会社。信販会社など)らしいです。審査は銀行より緩いようですが、金利が高めなので慎重に検討する必要があります。そこで「不動産投資ローン」のために積極的に融資してくれることが多いと言われている金融機関を少しだけ紹介します。

スルガ銀行

[商品概要]
融資金額:10万円以上1億円以内
融資期間:1年以上30年以内
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不用
※2015年9月現在。

オリックス銀行

[商品概要]
融資金額:1,000万円以上2億円以内
融資期間:1年以上35年以内
融資金利:変動金利・固定金利
連帯保証人:原則として、お借入対象不動産の共有者がなります
対象エリア:制限あり
※2015年9月現在。

住信SBIネット銀行

[商品概要]
融資金額:300万円以上1億円以内
融資期間:1年以上25年以内
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不要
※2015年9月現在。

セゾン ファンデックス

[商品概要]
融資金額:100万円~1億円未満
融資期間:5年~30年
融資金利:変動金利、利率見直し(年1回)
連帯保証人:原則不要
※2015年9月現在。

ローンの借り換えを考える

低金利時代になると不動産投資ローンの金利も変わってきます。しかし金利が安いからと言って安易に借り換えると再契約が必要になり印紙代、事務手数料、保証料、登記料などの諸費用が再度発生します。諸費用は金融機関によって異なりますが数十万円かかる場合もあるでしょう。

その金額を今までの収入で賄うことができれば借り換えることも有効かもしれませんが、支払いがキツイ場合は金融機関と相談するか保証料の必要がないネット銀行を利用すると良いかも知れません。不動産投資ローンに限らず住宅ローンも金融機関同士で顧客の奪い合いを行っているようです。

その奪い合いにうまく乗って諸費用がかからないような借り換えができれば有利ですね。銀行の営業マンもノルマ達成のために一役買ってくれるかも知れません。以下のリンクはオリックス銀行の例です。借り換えの保証料不要、生命保険の保険料不要というメリットがありますよ。

まとめ

不動産投資ローンの審査に通るためには、勤め先と年収が大きなポイントとなることが多いといえますが、できるだけ有利なローンを組むために、実績が豊富な不動産会社に相談することもオススメします。

最近では、OLさんや一般の会社員の間でも不動産投資の人気が広がっているようですので、自分に貸してくれる金融機関探しから始めてみてはいかがでしょうか。あとはくれぐれも無理のない返済計画が必要ですね。

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